1029 孟平经济学
“乔总,这个公司债,不需要抵押和担保吗?”刘立杆问。
乔总说:“这公司债,说它是借款,像,说它是贷款,也像,但更像的,我觉得像是投资,一句话说,就是长期持有,固定回报,像这一次,我们要做的就是为期十年,年回报百分之十二的公司债,虽然利息比银行贷款高,但它的条件,没有银行那么苛刻。
“债券的持有人,把钱投在你们公司,但并不参与你们公司的具体管理,钱怎么用,是你们的事情,他们只按债券的要约,每年获得回报,就是有一点,它的回报会要求优先于股东的分红,也就是说,你有钱,要先付完他们的利息后,才可以分红。
“债券到期,你们按时赎回,双方的关系就中止了,当然,还有一种极端的情况,那就是万一你们因为经营不善,倒闭了,在进行公司破产清算时,他们可以优先收回本金。
“这样说,你们看,是不是更像没有派驻实际人员股份投资?”
刘立杆和谭淑珍点点头,明白这公司债,是怎么回事了,刘立杆还是又问了一遍抵押和担保的问题,乔总说:
“因为对他们来说,更看重的是公司本身的经营,看你们的经营,能不能保证他们的年收益,所以不需要其他单位的担保,担保的话,大家都知道,很容易形成反担保和连环担保,这样无形当中,经营的风险提高了。
“为了降低风险,这公司债,他们会要求相应的抵押,但不是实物抵押,而是把你们公司,加适当的溢价,通过第三方评估后,再用对价的股份抵押。
“这也是银行做不了的,对吗?银行根本就不接受公司的股权质押,就是你们这样的公司,拿百分之五十的股权,去贷十万,银行也不会接受,但这里可以,对了,为了规避法律上的风险,打包购买你们公司债的,只有蔡小姐和杨先生他们两家。
“但他们到了海外市场,会把你们的公司债拆分,再卖给其他的投资者,这是他们的事情,和你们无关,反正你们的债券,也是不能提前兑付的,包括每年利息的支付,也是你们给他们,他们再转支付给下面客户。”
“乔总,如果我们要做的话,应该怎么做?”刘立杆问。
“简单,你和我签一个协议,我们公司,作为你们公司债的发行单位就可以了,虽然是私募,但我们国家,并不允许像你们公司,自己去发行公司债,还是要经过金融机构,这也算是给我们这些后妈生的,留口饭吃吧,其他的手续,我们会做。”乔总说。
“那我们可以提前赎回吗?”谭淑珍问,“比如我们公司有钱了,不需要这笔钱了,可不可以提前把这钱还了?”
乔总笑道:“我不是说了,你们永远会缺钱的,相信我,而且会越来越缺,公司大了,很少会是更有钱了,而是负债和所有者权益更大了,谭总,考虑还钱,还不如考虑新的投资,当然,你要是愿意支付一笔费用,是可以提前赎回的。”
谭淑珍笑道:“我不是这么多钱欠着,心里慌嘛。”
“那你要是把这钱变成土地储备,放在那里,这土地每年在按百分之二十的速度增值,或者说,你用这笔钱去做项目,项目每年有百分之二三十的回报,你还会慌吗?”乔总笑道,“到时,只怕你会嫌钱太少吧。”
谭淑珍的脸微微一红,她说,如果那样,我当然不慌。
“那你们现在的土地也好,项目也好,有低于这个回报率的吗?”乔总问。
刘立杆和谭淑珍想想,还真的没有,除了刘立杆买下来的,那些不允许开发的文物保护单位。
三个人正说话间,孟平到了,他是专门来参加明天杭城市第二届国有土地拍卖会的,他用自己的公司报了名,交了保证金,但并没有要拍地的意思,纯粹是来看个热闹,或给刘立杆做个侧应。
乔总和孟平寒暄过后,就快到吃饭时间了,乔总和刘立杆谭淑珍说,这事,你们考虑一下,我先回酒店,前面下了飞机,直接就到这里来了。
刘立杆说好,我让司机送你去,等会我来接你吃晚饭。
乔总走后,刘立杆把乔总来的目的,和孟平说了,孟平说拿啊,有钱为什么不拿,我现在是没有项目也没有地了,要是有,我死缠烂打也要。
“拿拿拿,拿了不用还的?”谭淑珍说。
孟平看了看刘立杆,哈哈大笑,刘立杆知道,这家伙肯定是在心里,又在说什么果然是贵妻当家的话,刘立杆也嘿嘿笑着。
“谭淑珍,你要这样算。”孟平说,“你现在拿了他们五个亿,去买五块地,买到了,什么事情都不用做,就放在那里,过几年,你其中的两块地就值五个亿了,你是不是轻轻松松,就赚到了几个亿。”
“那土地要是贬值了呢?”谭淑珍问,“那我们是不是要亏几个亿?”
“不可能,这事我想清楚了,房价可能会跌,跌的是我们开发商的利润,但这土地,不可能会贬值的,你放心好了。”孟平说。
“你这个说法,不符合经济规律,只要是商品,有升值,就有可能会贬值,怎么会有只涨不跌的商品。”谭淑珍坚持着。
“那是你搞错了,这土地根本就不是商品。”孟平说,“你是被假象迷惑了,看着又是拍卖会,又是什么转让手续,又是什么土地出让金的,假模假式,你以为是商品买卖,其实根本就不是。”
“那是什么?”
“能够自由交换的,才是商品,土地你能自由交换吗?你可以卖给我,我还可以卖给钱芳,看起来是可以交换,但这又是假象,我们在做的,只是在末端的交换,二手三手四手,也是假模假式,看着很爽。
“但到了源头呢,我买一件衣服,我是买家,张晨是卖家,这衣服是他生产的,这才是典型的商品交易。
“到了土地拍卖会,看起来你是买家,那卖家呢,土地收储中心肯定不是卖家,他们哪里有什么地,他们的地,也是征收来的,那谁是卖家?被征地的农民吗?别忘了,他们转让的也只是土地使用权,他们也没有土地所有权,看看,是不是找不到真正的卖家了?
“一个没有卖家,又不能自由交易的,你不能越过收储中心,直接去找农民买吧,你能够把它叫做商品?”
谭淑珍被孟平问的哑口无言,但她想想,孟平说的,又都是事实。
孟平继续说:“包括我们买了地,说说是买了,但那地的所有权,并不是我们的,我们造了房子,再卖给购房者,为什么房屋有所有权,土地还是没有所有权?只有使用权?
“说穿了就是,这土地还是国家的,那么问题来了,我们买来买去,所有权并没有发生改变,买的其实都是国家的东西,这叫商品交易吗?
“我们怎么卖,这土地都还是国家的,现在,连怎么交易,交易的规则,也是国家制定的,我们不是在交易,只是在一个游戏规则允许的范围里,在做一个财富转移的游戏。
“东西是国家的,规则是国家制定的,现在好了,连每年出来多少地,都是地方政府制定的,可以说,在所有这一整个游戏里,政府才是最大的庄家,他还掌握修改和制定规则的权利,你说,它会让属于自己的东西贬值吗?
“要控制土地价格太简单了,好,现在土地有点多,那我今年少放一点,等市场上的存量土地都消化差不多了,我再放,只要土地的价格,有回落的风险,我就收了,不放了,等需求释放出来之后再放,看看,地方政府要控制地价是不是很简单?
“像前几年,使用权还可以自由交换的时候,这土地市场,看上去还有点商品的样子,现在,有了收储中心,土地的商品属性,完全被剥离了。
“所以,谭淑珍,你放心,只要地方政府不愿意,土地是不可能跌价的,就算是控制房价,挤的也是开发商的利润,而不是他们自己的利润,地方政府,可不是慈善家,他们逐利的本性,一点也不亚于我们。”
孟平说着,刘立杆又想到了韩先生说的,政府人的属性那番话,确实,只要是人,就会维护自己的利益,地方政府也一样,要知道,这地方政府有钱了,那后面的一个个人,也利益均沾,地方争利,还有一个很好听的理由,叫做,确保国有资产的保值增值。
在整个房地产的链条里,开发商最高调,看上去也最嚣张,但其实,最可能被牺牲,也可以被牺牲,牺牲了还会大家拍手称快的,其实只有开发商。
链条的两端,地方政府守土有责,有防止国有资产流失的义务,购房者只要人数多了,就会变成最广大人民群众的利益,开发商呢,你能够算什么?你能代表的,只是你自己的利益吧?不牺牲你,牺牲谁?
谭淑珍也被孟平说服了,她说好吧,老孟,你说的很有道理,所以呢?
孟平笑道:“所以我这种看透的,就慎入了啊,你们这种还想在里面继续玩的,就放开手脚,有地,拿就是了,土地不是张晨他们的衣服,卖完一件还可以生产一件,政府也是要讲契约精神的,在允诺你的四十年五十年七十年之内,他们不会收回。
“这里收不回,那里又要有新的土地出售,他们就只有像摊大饼一样,靠把城市越摊越大来获得,你们现在看到的郊区,统统都是五年十年后的市中心,现在看起来贵的地,到了十年之后,对了,那公司债不是十年吗,十年之后,你大概一块地就可以偿付了。”
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