第五五四章 危机（今天回老家，只有一更）
全球性质的金融危机终于还是到来了！
首当其冲受到影响的就是进出口加工行业和外贸行业。许多外贸加工型的企业直接就宣布破产了，许多外贸订单也陆续被取消或者流单了，一时间风声鹤唳，草木皆兵。
这期间，影响最大的就是沿海的一些代工厂，尤其是湾湾的一些代工厂，他们直接借口回湾湾开会商讨对策，然后就再也不回来了。
国家可能还在酝酿四万亿的投资计划。
但是民间已经展开了自救，号称湾湾经营之神的王大佬为了处理这场危机，已经累死在美国纽泽西短丘市了。
陈明亮知道，接下来遭遇的困难还有很多，但是最明显的就是国内的房地产行业了。
在国家激励政策出台之前，银行会率先主动收缩银根的，到时候很多地产公司都要遭遇强行割肉来还债。
而陈明亮的地产公司和关联公司全部扎根在京城，这里正是地产泡沫破灭的重灾区。
这个真的需要未雨绸缪。
陈明亮很怀疑，老金他们真的做好准备了吗？能不能挺过这波灾难？
学金融的就容易想的多，亮哥果然坐不住了。
“我们这些年一共开发了多少楼盘，已经交付的有多少？已经卖出的有多少？，还有多少是没有卖出去的？”
陈明亮突然对房地产公司的经营状况关心起来。
在地产公司召开的这次调研会规格很高。
不光有陈明亮的这些同学和学姐，甚至还有许多社会知名人士，如制药厂的地中海学长，搞购物网站的杰克马先生，甚至连搞社交媒体的薪浪的CEO曹先生也过来了，曹先生曾在著名的世界五大会计事务所之一的普华永道公司担任资深经理，相必他对金融危机也是有自己看法的。
大家一起群策群力嘛。
老金自觉把企业经营的还不错，压根没有嗅到金融危机的严重性，不过一贯受陈明亮稳健风格的影响，他觉得公司运转的非常健康，反倒觉得陈明亮是不是有点小题大做了。
毕竟是老板的要求，最大！
“到目前为止，我们所有已经入市的楼盘和正在新建的项目加起来一共有26处。当前累计完成住宅销售11790套，已经交付9465套，尚未交房的有2325套，两者合计总面积120万平；手上空余未销售尾盘房源1756套，合计面积15万8千平；当前尚未开盘的在建项目有9处，预计可开发成住宅7650套，可成交面积68万平。”
......
“目前公司账上的资金非常充裕。各开户行共有现金143亿，各家银行授信合计350亿，公司债务压力并不大，各类长期和短期的贷款合计约779亿。”
“当前在建的项目如果全部完成开发的话尚需投入资金102亿，如果统计公司资产的话，即使不算无形资产，按照当前京城均价为1.8万，我们尚未完成销售的房源面积有84万多平，价值约1500亿，即使扣除银行欠款和各项需要投入资金，我们公司现在的净资产也超过了700亿！”
......
“因此，我觉得我们公司的资金状况是非常健康的，而我们每个月需要支出的费用极其有限。
不考虑账期拖欠的话，每个月需要支出的项目即使包含建设成本和银行利息，加起来也只有17亿多一点。
也就是说，即使不动用银行授信，我们账上的自有资金也足以支撑我们当前所有的项目都能顺利结束。”
......
“我们已经拿地但是尚未启动的项目还有16处，公司累计已经投入63亿，这些也是我们正常积累的库存土地，之前上面所说的那些资产规模和银行贷款并不包含这部分。”
原来地产公司竟然真的这么有钱！
所有人都很惊讶，包括还在艰苦奋斗的杰克马，他以为自己公司发展的很好呢，还想跟陈明亮的公司一较高下呢，现在彻底没了想法。
原来，还是地产公司赚钱啊！
这才是中国首富吧！
杰克马的电子商务公司只能说估值还不错，而估值是不能套现的，但是陈明亮的这些资产都是可以折现的净资产呀。
老金还真的是个人才！
地产发展的也是真疯狂，这才几年的功夫，搞房地产真的比开印钞机工厂还可怕。
不过这些资产都是放在各个关联公司旗下，而这些公司具备了房地产开发的资质和经验，就是将来不想从事这个行业了，把壳一卖，又能大赚一笔。
到了陈明亮表演的舞台了！
他立刻下令，要求地产公司做到以下几点：
第一，所有银行贷款，尤其是短期贷款，立刻申请延期，至少要延期到2年以上，能够延期5年最好，不要在乎那点利息。
第二，所有银行授信立刻贷款套现，将来是现金为王，能够把钱拿在手里比什么都重要。
第三，各项应收账款要第一时间收取，没有售出的房子反而不用太着急，没有开发的地块减缓开发速度。
第四，其他分公司也要聚拢资金，能够贷款的一律贷款，可以各公司之间互相担保。
虽然陈明亮不在江湖，但是还好，这些人的执行力还不错，没有谁真的挑战陈明亮的权威。
一个星期过去，别的公司不论，地产公司账上资金已经超过了400亿，真的可以办好多大事了，而且银行贷款短期债务只有160亿了，其他都是两年以上的贷款合同。
现在账上资金即使还掉这些短期债务也有足够的空间进行其他腾挪了。
进入10月底，冬天还没来，但是地产的寒冬到来了！
如同之前预料的那样，银行突然不给地产公司审批新的贷款了，就连陈明亮那些地产公司的授信也全部收走了，贷到款就是赚到了，没有完成流程的一律终止，授信全部取消。
而且，那些没谈拢的短期债务，银行不同意延期了。
甚至，有些长期贷款，银行也催收了，他们希望宁可自己支付违约金，也希望陈明亮的公司能够提前还上债务。
这怎么可能！谁会傻到自己把头往铡刀底下送。
幸好，地产公司的自有资金已经非常充足了，能够很好的顶一顶。
但是，京城的其他地产公司那可就真的顶不住了呀。
很多人搞房地产，那是完全的空手套白狼，甚至只要能够出的起拍卖保证金就可以了。
他们拍得地块以后就可以做两步动作：
第一步，向政府申请把土地出让金延期和分期支付，有些厉害的开发商竟然可以分5年期8年期来支付这笔钱；
第二步，拿着地块审批文件向银行贷款，等贷款放下来了，支付一部分给政府，支付另一部分给承建商，运作好的话，自己还可以剩下比较多的钱作为下个项目的土地拍卖保证金等运营费用。
地产公司的规模就是这样疯狂扩张的。
陈明亮的地产公司不是这样，但是他们的那些关联公司就是这样处理的。
只不过，土地出让金他们还是出得起的。
地产圈盛传，这个玩法是陈明亮发明的，只是他自己没有去用而已。
现在，银行突然不肯再出钱了，很多地产公司立刻到达破产的边缘。
怎么办？
手里有多余房子的话赶紧开卖呗。
清库存真的比什么都重要。
陈明亮的地产公司就处理的很好，游刃有余。
他们手里还剩下1700多套房子没卖呢，至于空余的商铺就更多了，他们基本没卖，全部算物业商管公司的资产，只搞自营出租。
这部分资产也没有算进地产公司资产里，因为，商管公司是出了钱从地产公司手里买来的，只是购买价不贵而已。
地产商开始割肉了。
当月，京城房间从1.8万降到1.5万。
而且还有继续下降的空间。
一些尾盘直接8折出售。
说是尾盘，其实至少有1/3以上的房子没卖出去。
陈明亮当然知道，现在的房价并不高，当前的房价均价还没到2万呢，远远不是终点。
尽管，现在房子的价格已经有些另普通人难受承受了，但是京城房价仍旧有着10年的增长期。
居民的收入是追不上房价增速的！
就跟“前央视电视主持人”小撒说的一样，他毕业的时候房价可贵了，要6000一平呢！买一套100平的三居室居然需要60万！而他那时候工资有多少，顶天了3000。十多年后，京城房价已经6万都不止了，不仅房价涨了，工资也涨了呀，现在的工资，怎么说也有3500了呀。
房价高真的怪地产商吗？
土地出让金都是让谁给拿走了？
银行贷款难道不要利息的吗？
银行贷款难道只有利息吗？
没有担保公司为你担保，怎么可能会有银行贷款给你？
而担保公司又是哪些人开的呢？
这个事情就不可说了，一查能捅破天，和谐号已经以250迈的速度冲过来。
房价嘛，总的来讲它和建筑成本是没有关系的，它受市场供求关系影响，它和经济社会的发展水平相适应。
房价的高低取决于该地区对外来人口的吸引力。
土著都是有房子的，即使没有，拆迁之后也就有了，他们不会买房子，买房子的永远只有外地人。
所以省城的房子才会很贵。
其实国内一直都不缺房子，也不缺少可以修建房子的土地。
未来，房子已经成了资产沉淀的一种方式，就跟以前的地主老财喜欢把银子融化了丢进地窖里存起来一样。
如果把所有的空房子都拿来住，一个城市可以3年不用建设新房子。
早就有专家说过，想整治这些很容易，和一些发达国家的做法一样就好了，空置的房子征收空置税，或者空置的房子可以逆权占有，估计房产市场立刻就要崩盘。
陈明亮才不管这些呢，他躲在自己的双清苑里继续上上课，谈谈情，说说爱。
怪不得有个成语叫做“谈情说爱。”
爱真的只能用来说。
这天陈明亮脑子有病，趁着午睡的时候来了一发午后运动。
只见一声炮响，鸟尽弓藏。
征服感还是满满的。
小姑娘脸色红润，面带桃花，白里透红，粉中带羞。
陈明亮就在床上朦朦胧胧的睡了一下午，晚上吃了一打生蚝才缓过劲来。
......
地产界的惨案仍在继续。
陈明亮开发的小区周边的房子都降价了，他们降了至少有3000，而陈明亮的地产公司居然一分钱都没有降，而且尾盘卖的也不积极。
然而，事情还是找上门了。
因为就是他的楼盘不少都是期房，交房还要很长时间，现在隔壁的房价降了他们觉得划不来，因此很多人吵着就要退房。
售楼小姐说：“我们这是保值房产，咱们小区的房子没降价，这才说明您买值了呀。”
客户不依不饶：“你糊弄鬼呢，你们的房子也没盖出花来，买房的时候，你们比别人便宜500快，现在一平米反倒贵了3000块，100平下来就是30万，啥人有这个家底呀，可以把三十万随随便便打水漂，退房！退房！”
“退房可以，但是购房合同里写明了，有违约金的。”
很多人打出陈明亮的名字开始拉横幅了。
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