第588章 【差点干了一件傻事!】
1976年9月,港岛。
吴光耀刚从美国回来,媒体就传出香港地铁公司将在车站上盖高空发展权的消息;
一时间,新闻界开始大肆炒作这个事情。
香港地下铁路公司成立于1975年2月,在同年的6月份开始第一期工程;
整个地铁工程,是香港开埠以来最浩大的公共工程,整个工程计划8年完成,预计需要耗资210亿港币;
首期地下铁路工程,由九龙观塘,穿过海底隧道到达港岛中环,全长15.6公里,共15个站点,预计耗资55亿港币。
地铁工程的资金来源有三方面:
第一,港府提供担保,从而获得银行的各类长期贷款;
第二,地铁公司上市,通过证券市场售股筹集资金;
第三,地铁公司与地产公司联合发展车站上的盖物业,所得的利润。
吴光耀听闻这个消息之后,内心也火热起来。
为何?
原来,据吴光耀所知,首次招标的车站发展权是中环站、金钟站;
中环站是地铁的首段终点/起点,位于全港最繁华的银行区,毕打街、遮打街交叉段;
吴氏家族的连卡佛大厦和置地的遮打大厦,就在这个站台的东侧马路两侧。
金钟站是穿过海底隧道的首战,又是港岛东支线的中转站,附近有香港政府合署、最高法院、海军总部、警察总部、红十字总会、文物馆等著名建筑,与中环行政区近在咫尺。
顾有人说,中环、金钟两站就像鸡的两只大腿,上面盖高空发展权,将可获得最丰厚的利润,顾地产商无不‘垂诞欲滴’。
而吴光耀自然也非常‘垂诞欲滴’,而且更甚!
前世,中环上盖的环球大厦,在二十一世纪,李超人仅卖出80%的发展权,就获利400亿港币;
也就是说,这一座大厦就是500亿港币!
这笔钱,可以购买几十座万达广场.............
而且,吴光耀知道,再过两三年,自己就可以说服港府,在中环的核心地段架设人行天桥;
皇后大道上的大厦是没有希望了,但中环站的大厦是肯定有希望的;
届时,置地五幢大厦可以接轨人行天桥,而吴光耀将会有七幢大厦可以接轨。
中环的‘自然心脏’,怎么也轮不到置地公司来当了!
........
夜深人静,冷风徐徐!
李超人在深水湾一处别墅的花园散步,无心观赏花前月色,而是来回的踱步,陷入思考中;
地铁站上盖发展权之事,已经弄得李超人连日来寝食不安。
“如今地铁上盖发展权,是我非干不可的大事!否则,我永远只是别人口中的乡下地产商,上不得台面的地产商!”李超人自言自语的说道。
可是,随着中区地价日益高涨,每平方英尺已经突破1万港币,是世界上地价最贵的地方;
一幅官地动辄要数亿港币,甚至十多亿港币,非黄河实业的财力敢参与竞价!
不敢参与,并不代表不敢期望,在中环盖发展权,是李超人梦寐以求的事情!
“不必再有丝毫犹豫,竞争即是搏命,更是斗智斗勇。倘若连这点勇气都没有,谈何在商场立足,谈何超越置地,更不要说超越长江实业!”
打定主意,李超人大步回到家中,坐进书房,翻阅带回来的有关地铁资料。
知己知彼,方能百战百胜!
.......
长江大厦
吴光耀召集了三巨头前来商讨对策,此时,虽然三巨头虽然已经分家,但是老板毕竟还是一个;
所以,吴光耀在地产上有什么大动作,首先想到的就是邀请三人来自己办公室商讨。
吴光耀说道:“你们觉得我们最大的对手是谁?”
三人的答案都指向置地公司,显然在他们心中,港岛也只有怡和洋行可以称之为对手。
此时,纽壁坚是怡和大班,同时兼任置地大班;
纽壁坚没有任何背景,从20岁起就参加怡和洋行的工作,一步步爬上董事局主席高位;
所以,纽壁坚这种人,综合实力更胜亨利·凯瑟克!
吴光耀没有提出来,其实长江实业的对手应该是一个你们压根都想不到的商人;
李超人虽然这些年被吴光耀抢了不少机缘,但并不代表他没有实力染指这次招标;
很简单,大项目没有做上,李超人小项目做了不少,身家也有个小几亿港币;
重要的是,李超人擅长从股市泵水(集资),黄河实业在伦敦、多伦多都上了市,可以通过集资来筹集资金;
更何况,李超人还和加拿大的银行合作,贷款也不成问题。
其实,又何止李超人有资格参与这种标段,现在的华资起码有十家以上有实力竞标;
毕竟一个地产项目,靠着贷款和集资,就能启动;
前提是你的信誉够好!
而中环站、金钟站上盖物业,那是一宗‘赚庚’(赚定)的生意;
只要你拿出足够的条件,打动地铁公司,自然可以给你做!
见吴光耀没有赞同大家,史俊说道:“老板有不同的看法?”
吴光耀说道:“纽壁坚虽然身兼两大公司的大班,但又得受凯瑟克家族的制约;而凯瑟克家族将发展的重点放在海外,这样,势必分散纽壁坚坐镇香港的抉择的精力。所以,这次置地公司未必能拿的出打动地铁公司的条件!”
三人一听,沉思起来;
良久,黎星感叹道:“老板洞察能力之强,让我们汗颜!确实,这些都是置地的薄弱之处,人们往往会被置地的‘貌似强大’蒙住了双眼,认为置地才是我们的对手。”
过了一会,史俊又说道:“如此说来,我们似乎也忽略了很多对手!我们做了十多年的地产老大,也习惯以地产老大自居。如果这次不冷静的研究合作方,并‘屈尊’去迎合地铁公司,恐怕我们也不是最佳中标方!”
吴光耀看大家终于冷静下来,总算送了一口气!
过于自大,往往就是失败的根源!
吴光耀说道:“首先,我们要分析地铁公司招标的真正意向是什么?”
再次安静下来,大家都陷入了思考,事前查阅的资料此时在大家脑海里一一掠过。
吴光耀分析道:“地铁公司是一间直属港府的公办公司,但是香港的公办公司,有个特点,那就是除了政府的特许经营和优惠外,政府不参与其他任何经营。”
史俊补充道:“也就是说,地铁公司的资金筹集、设计施工、运营经营、都相当于私人公司,按商场通常法则行事。”
大家纷纷将自己的想法说出来,不管有用没用,拿出来大家一起讨论。
黎星说道:“我托港府内部人员打听过,工务局对中区邮政总局原址(中环站)地皮估价2.5亿港币,对九龙湾车厂地皮估价3.5亿港币,这两块地皮原价批给了地铁公司,由地铁公司发展高空物业,所得利润用于地铁经费的不足!
而为了支付这6亿港币的费用,地铁公司多次和工务局商讨,要用部分现金和地铁公司股票来支付;
不过,港府坚持要用现金支付!”
听完黎星的话,大家眼前纷纷一亮!
“缺现金!地铁公司缺现金!”修焱兵提高声音说道。
这是一个很好的缺口,只要围着这个点思考投标书,一定可以中标!
吴光耀点点头,大家总算有点数目了!
“很简单,如果谁要是说,这两处地方发展的高空物业,用于出租;那么,他肯定不会中标!这一点,置地公司可能要吃亏,他们一向喜欢只租不售!”吴光耀说道。
其实,长江实业的商业楼宇何尝不是是这样!
不过,长江实业的现金流,显然比置地好了很多倍!
黎星接着说道:“目前,地铁公司是以高息贷款支付地皮费用,所以急需现金回流偿还贷款,并指望获得更大的利益!”
既想马上现金回流,又想获得更大的利益,两点可不好同时满足!
大家随手翻阅着手中的资料,脑子分心思考对策!
过了一会,史俊说道:“两个地盘上,我们可以设计、建设出一流的商业综合大厦;当然,这一点投标的人都可以想到,并能做到。所以,我们还需满足地铁公司急需现金的需求。
第一,由长江实业拿出现金作为建筑费;
第二,打破以往对半分的管理,由地铁公司占52%,我们占48%。”
史俊说完,看向大家!
黎星和修焱兵纷纷附和,非常认同史俊的观点!
建筑费虽然比地皮费贵一些,但地皮如果拍卖,将会大量溢价;
所以,港岛一半合作开发项目,有地皮的一方,基本都是老大。
吴光耀思考起来,慢慢的在脑海里对比最大对手李超人可能怎么做?
良久,吴光耀摇摇头,说道:“依旧不是十拿九稳!”
“不会吧,老板!这种合作在港岛已经属于第一例了,我们拿出现金作为建筑费,就需要付出很大;再加上分成的让步,地铁公司还会犹豫?”黎星不可思议的说道。
一般开发地产项目,利用贷款是必然的,产生每年10%以上的利息也是必然的;
这个利息就是项目的支出,双方的利润自然少了!
如今,长江实业全部拿现金作为建筑费,就相当于为这个项目省下了大量的开销;
地铁公司也能获得更大的利润!
第二点关于分成模式,目前所有地产项目合作,出地皮、出建筑费,双方都是五五分;
哪怕51%和49%的分法,都及其罕见!
退步到这样,吴光耀还在担心,地产三巨头有点不解了!
吴光耀没有说明理由,而是在考虑如何针对李超人的标书,做文章!
一定要比李超人更有优势,但是又不能让长江实业吃亏!
自己要的是双赢,而不是一方赢!
“有了!”吴光耀猛拍办公桌,吓了几人一跳。
三人同时也振奋起来,给老板打工这么多年了,不崇拜那是不可能的!
吴光耀说道:“你们觉得今年招标,这两个项目的物业什么时候可以出售?”
史俊快速说道:“港府新规定,物业出售期离竣工时间不能超过9个月。按照是施工28个月的进度,预计可以在1978年5月到8月,这两幢物业可以开售!”
吴光耀点点头,说道:“按照地铁公司的想法,肯定是要立马全部售出,回收现金!”
大家点点头,表示这是肯定的!
“那么,我们如果在史俊刚才的条件上,再加赠送一个条件:那就是大厦可以销售之后,两幢大厦以市价的110%,打包出售给长实地产。”
吴光耀说完,发现三人纷纷看着吴光耀,眼神里有股怪异!
“你们的意见呢?”
史俊幽幽的说道:“老板,既然你只是想买这两幢大厦,那不管是谁中标,最后也得出售,你不一样可以打包买下吗?”
吴光耀老脸一红,快速反驳道:“长江实业中标了,不是可以增加名气和获得一定的收益吗?”
这个理由确实很对,但大家似乎觉得,老板不应该如此重视!
黎星说道:“110%的市价打包,老板你太吃亏了!与其这样,还不如地铁公司占利润的55%,我们长江实业占45%,这样绝对100%中标,没有那个地产公司敢这样玩!而且,这样上市公司长江实业承担点损失,总比老板个人承担损失点好;再说了,本来就是长江实业公司的事情,不能让老板个人吃亏!”
修焱兵也劝道:“就是,老板这些年一分钱不拿公司的袍金(薪水),怕是上千万港币都不止了;长江实业是上市公司,不必以个人的利益,去为了上市公司的利益着想。”
好吧,虽然有点尴尬!
但是大家脸上却是真诚,让吴光耀缓解下来!
其实,对于这次投标,吴光耀有两个想法,所以一定要拿下:
第一,继续不然李超人做大,将他控制在中型地产商,控制在郭德胜、李兆基、郑裕桐几人之下;甚至合和的胡氏、恒隆的陈氏,都能吊打他。
第二,这两幢地铁站上的大厦,吴光耀有意拿下,作为家族固定资产。
正所谓欲望太强,所以忽略了很多东西!
幸好有自己的三巨头护法,才不至于闹出笑话!
要是以后这些事情被人翻出了审阅,一定会发现吴光耀干了一件傻事!
.....
9月底,香港地铁公司正式宣布:公开接受邮政总局原址发展权的招标竞投,竞投时间为12月30日。
三个月的准备时间,一时间各竞投公司频频与地铁公司接触,刺探地铁公司意图,好准备标书及附件,在限期内交上去。
公开招标为各公司提供了一个公平的机会,而标书内容则属于机密;
中标法则:若过多考虑自己一方的利益,中标希望渺茫;若条件过于优越,自己则毫无利益可图。
具体的把握,就看谁的手段高了!
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