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第454章 【乙种换地权益书】(3000字章节!)


  8月,长江大厦。

  吴光耀在办公室里正在忙着核算,关于长实地产的住宅物业及住宅地皮,移交给长江实业的细节问题。

  年初,长江实业发行新股1000万股,集资3.1亿港币;

  其中1.1亿港币将用于新世界中心、长河中心、中区四幢商业大厦的建筑费(阶段建筑费用),

  而另外的2亿港币,吴光耀打算全部用于购买长实地产的地皮和物业,此时机会正合适;

  至于这些地皮和物业后续的开发费用,自然可以通过贷款来解决。

  不过,2亿港币显然买不了多少长实地产手中的138个物业和地皮;

  长实地产的138个物业和地皮,吴光耀在‘六七事件’中只花费了2.5亿港币,但此时已经升值到8亿港币左右,涨到了三倍价格以上。

  所以,吴光耀需要核算具体的交易细节!

  138个物业和地皮的资料,被吴光耀翻的无数次,最终全部在脑海里形成了一个物业系统;

  138个物业和地皮,如果计算占地面积的话,一共是388.65万平方尺;

  但交易肯定是要按照物业归物业,地皮归地皮这样来计算,否则吴光耀岂不亏死!

  最终,吴光耀找出了33个物业和地皮,一共差不多100万平方尺的地皮,打算2亿港币出售给长江实业;

  接着,吴光耀继续挑选物业和地皮,因为自己还得拿出地皮和物业增持长江实业的股份;

  此时,吴光耀拥有长江实业2350万股,总股本为5800万股,占股为40.5%;

  要说安全性(被人恶意收购的情况),绝对是安全的!

  加上林有德、何显、钟子光三人的股份,差不多也有49%的股份;

  之所以说很安全,是因为一旦有人恶意收购长江实业,决不可能无声无息的进行;

  而拥有40.5%股份的吴光耀,完全可以挫败恶意收购,仅仅需要再收购几个点,巩固一下即可。

  要说不安全,无非就是如果有人恶意收购长江实业,必会抬高股价,到时候吴光耀增持股份的代价就会很高!

  比如遇到前世大刘那种股市狙击手,吴光耀这种持股量的大股东,也会很容易让他得逞(股票高价中抽身而出);

  但长江实业有个地方,是大刘这种狙击手不敢轻易动手的,那就是此时长江实业市值已经高达21亿港币,是港岛市值第二高的上市公司,仅次于怡和洋行;

  等到80年代,市值几百亿港币是妥妥的!

  不管怎么说,吴光耀也不可能让自己的股份只有40.5%,持股49%才是吴光耀的底线;

  毕竟长江实业每年的分红足以让吴光耀持股这个量,要不是考虑各方面的因素,吴光耀甚至准备在八十年代中英谈判阶段,趁着股价暴跌,直接私有化长江实业。

  此次,长江实业需要定向增发新股900万股,按照当前的股价35.5港币每股,吴光耀需要支付3.2亿港币;

  这笔金额,吴光耀自然是以物业和地皮抵消!

  挑来挑去,吴光耀挑出一叠资料,一共是55个地盘和地皮,差不多160万平方尺的土地;

  余下50个物业一共是128万平方尺的地皮,地利位置稍微好一些,留着七十年代后期再卖给长江实业了!

  花了2.5亿港币抄底的地皮和物业,吴光耀最后只回收了2亿港币和50个物业和地盘(128万平方尺土地,2.8亿港币左右);

  不过考虑长江实业的固定价值爆涨,那么吴光耀的身家自然也就暴涨了。

  .....

  8月中旬,长江实业的股票停牌,披露了重大交易细节:

  第一,长江实业按照市价,用2亿港币购买长实地产33个物业和地皮,总计101万平方尺地皮;

  第二,为了方便长江实业的股票流通,长江实业觉得拆股,一股拆分为两股,股价由35.5港币变为17.75港币;

  第三,定向增发新股1800万股(拆分后),总价值为3亿1950万港币,长实地产以55块地皮和物业定向增持。

  当股民看到交易细节的时候,持股长江实业的股民纷纷陷入狂喜!

  为何?

  长江实业的一些列动作,股民手中的股票价值没有损失分毫,但是长江实业的实力却大增了很多,那么接下来长江实业的股价必将再次迎来上涨。

  果然,开盘当日,长江实业的股价由17.5港币每股,上涨到20港币每股,总市值26.8亿!

  长江实业的26.8亿港币市值,直逼怡和洋行的33亿港币的市值;

  要知道怡和洋行上市部分的资产是由海内外的资产组成,其关联公司足足上百个。

  此时,吴光耀持股6500万股长江实业的股票,总股本为1.34亿股,吴光耀占股48.5%;

  那么吴光耀手中的长江实业市值也达到了13亿港币。

  .....

  三剑客联袂来到吴光耀的办公室。

  “开发住宅楼宇,并不是我们当下很急迫的事情;所以,这次长江实业得到的物业和地皮,不需要赶着速度开发;还有开发的顺序也是地皮优先开发,物业(旧楼)最后开发,毕竟物业还能收租,创造一定的经济效益!”吴光耀说道。

  吴光耀之所以提醒三人,那是因为长江实业以前开发住宅项目,都是被吴光耀赶着开发,以求在地产暴跌前卖光(吴光耀知道地产暴跌时间的前提下);

  修焱兵笑着说道:“以前是我们长江实业的实力不够,需要把资金流动起来;如今以我们长江实业的实力,完全可以做到在地产下跌的情况下,我们捂个十年八年都不成问题,等地产回暖了再进行出售;所以,确实不需要赶进度了!”

  史俊也说道:“老板常说,如果把港岛的发展年份拉长,那么地产肯定是大涨,一时的下跌丝毫没有影响。事实也证明了老板的这个说法,长江实业成立20年来,房价上涨了12倍,地价上涨了20倍....”

  黎星说道:“我们现在仅靠收租,都可以支撑公司的正常发展了,所以我们只要看好港岛的长远发展,一些局部波动,完全可以做到稳如泰山。”

  可以说,长江实业的鼎世之基已经铸成!

  讨论了一会关于住宅用地的开发策略,大家总结了一下:

  首先,公司的重点开发项目依旧是:长河中心商业体、新世界中心商业体、中区四幢商业大厦;

  其次,才是开发一些住宅项目,地皮优先开发,物业收租;地段差的地皮先开发,地段好的地皮后开发。

  接着,吴光耀说道:“你们应该知道乙种换地权益书吧?”

  三人一听,纷纷点头。

  乙种换地权益书,英国人称Letter  B,港府在五十年代末期开始,征收新界农民的耕地作为发展用途,然后拨出可建房屋的土地和他们交换,通常是2.5平方尺的耕地换1平方尺的住宅用地;

  农民需要拿到这个乙种换地权益书,并不能马上给你换地,而是要等待港府的换地宣布;

  所以这些农民想立马套现实惠的话,基本上是无计可施!

  而此时,九龙和本岛都还嗷嗷待哺准备开发,地产商人自然不会想到去收购这些乙种换地权益书;

  当然,聪明的也不止吴光耀一人,李兆基和南丰集团的董事长陈庭耀这两人,在这一方面觉醒的比较早。

  史俊说道:“老板想收购这个乙种换地权益书?”

  吴光耀点点头,说道:“收购这种‘乙种换地权益书’,比起政府拍卖地便宜了很多,我只需耐心等待港府换地宣布,便有一大块平价买入的土地,可供建楼之用了。”

  三人沉思起来,细想起老板的这招到底如何!

  ‘乙种换地权益书’它有着一定的优先权,这是政府当初的承诺,哪怕港府拍卖的土地,不管其他人开什么价格,港府必须按照当初的合同将地给拥有优先权之人,这是‘乙种换地权益书’吸引人的地方。

  有了这种优先权,一旦开发新界,那么老板将拥有无可比拟的优势!

  那么新界什么时候开发呢?

  这才是港岛的地产商人,没有介入‘乙种换地权益书’的理由;

  可能这个‘乙种换地权益书’在一些商人眼里,和一张废纸差不多,不屑一顾。

  良久,史俊开口说道:“港府开发新界是早晚的事情,因为内地这些年在闹GM,每年都有上万内地人来到港岛讨生活,所以港岛的人口会持续攀升,那么仅靠九龙和本岛,是不够容纳这些人的。所以,新界开发就是早晚的事情。我看这个‘乙种换地权益书’非常的有利可图!”

  黎星和修焱兵也想通了这点,很快大赞老板的高瞻远瞩!

  吴光耀说道:“虽然有利可图,但是周期确实长,一般人可没有这个耐心!你们帮我成立一个小组,长期执行这个任务;还有要记住,不要忽悠那些农民,买卖自由,光明正大的收购;但是也有一点,也不能把这个换地权益书炒作起来,细水长流,慢慢的进行。”

  史俊开口说道:“放心吧,老板!我知道怎么做了!”

  土地储备无疑是一个地产公司的核心,当地价高昂的时候,很多地产公司都畏畏缩缩的时候;

  那些拥有大量土地的地产公司,就像来到了一个盛宴,只需张开大嘴,享用饕鬄大餐。

  


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