第542章 【再入两幢大厦】
又是一个周末,吴光耀拉着地产系一众高管在中环闲逛。
作为地产商,首先就是要熟悉香港的每一分土地,这是吴光耀一向喜欢在口头上说的话!
你连香港的地形都不熟悉,怎么能找到机会,
一众人参观完正在修建的连卡佛大厦、连卡佛广场之后,来到皇后大道和毕打街交叉路口。
吴光耀指着一幢矮小的大厦,说道:“焱兵,你认为长实地产应该买下它?”
修焱兵认真的点点头,并说道:“老板,我们非买下不可!”
吴光耀回过头,看着修焱兵说道:“说说看!”
修焱兵有条不絮的说了起来:“首先,此时的皇后大道像这种矮矮的大厦已经不多了,也就说明,我们的机会越来越少了;
其次,皇后大道已经成为了中环的金融中心,日益繁华;老板的地产系虽然大厦众多,但是在皇后大道仅有两幢大厦——长江大厦和光大大厦;更进一步来说,我们在中环比皇后大道地理条件更好的大厦,也只有连卡佛大厦、长实大厦、环球大厦;仅从这一方面来说,我们和置地还有一些差距,那么这个华人行就能弥补一下这个差距;
最后,华人行之所以叫‘华人行’,是有一个掌故的:在20世纪初,港岛中环是洋行的天下,华商想跻身中环无立锥之地。当时,有一位地产商在皇后大道中兴建一座商业办公综合楼,就是现在的华人行。这幢楼宇建成后,华商竞相入伙承租,欲跻身香港中环。洋人一贯自以为高人一筹,不屑与华人同楼栖身,于是已经付了订金的洋人纷纷退租。于是,此大楼变成为华人的‘独立王国’,大楼的名称也改叫为‘华人行’;不少华人从这里发迹,对我们华人来说,有一定的影响力。”
吴光耀点点头,这些自己也知道!
修焱兵又说道:“这幢大厦和您也有一定的渊源!”
吴光耀好奇的说道:“和我?”
修焱兵点点头,笑着说道:“对,想当初你大手一挥,在九龙成立了股票交易所——九龙会,和‘港岛会’两分天下,华人金融人士备受鼓舞,于是纷纷打算效仿;可他们实力不够,怕港府找他们麻烦,只能暗地里进行;于是就在这华人行悄悄的拉了很多电话线,到后来你应该知道,这家股票交易所是哪家了!”
吴光耀哈哈一笑,说道:“金银会!”
修焱兵说道:“正是金银会,他们在这里筹备了整整七年,才下定决定和港府摊牌!”
吴光耀最后说道:“那就买下吧!拆掉之后,建一幢漂亮的大厦。现在电脑已经应用到方方面面,我们可以在大厦外面设计电脑控制的灯光秀。一个城市繁华不繁华,就看晚上的灯火亮不亮!”
一众人纷纷应是!
似乎想起了什么,吴光耀说道:“焱兵,既然你说起了华人行,那么还有一幢大厦,我们也可以改建!”
众人纷纷竖起了耳朵,在别的公司或者个人眼里,中环的大厦是非常重大的一项投资;
但是大家知道,在老板的眼里,别说一幢大厦,就是十幢大厦一起投资,老板也不会皱个眉头;
要知道,此时的中环大厦,哪怕是二十多层的大厦,连同地皮也需要投资上亿港币了。
而长实大厦更是投资了六亿港币,连同地皮在内。
吴光耀继续说道:“香港会所大厦!”
众人一听,无不诧异!
香港会所大厦位于遮打道、昃臣道、干诺道,三条道路交叉口的中间,地理条件相当的好;
窥窃香港会所的地产人士不知凡几,但无一不是知难而退;
原来,香港会所是一家华商汇集的商会大楼,这幢大楼的股东无一不是华人中成功的老牌商人;
那么想从这些人手上‘占便宜’,岂是简单的道理!
所以,就连吴光耀的地产系高管们都感到有难度!
修焱兵犹豫了一下,还是说道:“老板,我会去试一试的!”
吴光耀笑着说道:“不要说试一试,一定要有决心!香港会所大楼毕竟年代久远,我相信这幢大厦的股东们,也不愿意待在这样的环境。至于地产商纷纷知难而退,无非有两个原因:第一,他们建造不出靓丽、豪华的大厦;第二,他们舍不得投资,也舍不得让太多的利润给香港会所。”
香港会所大楼既然是华商聚集的会所,那么一定不可能直接卖给地产商,唯一的途径就是合作开发。
地产商出建筑费,香港会所出地皮,这一点可能地产商都知道!
但是,怎么分配利益才是关键!
香港会所的股东们,肯定是要求修建靓厦,而靓厦投资自然就会很高;
简单来说,香港会所既要求地产商投资大,又要求地产商汇报低。
修焱兵试探性的问道:“五五分成?”
吴光耀摇摇头,心里想到,自己现在才知道前世的李嘉诚、郑裕桐等人的厉害之处;
他们在不知道未来的情况下,让利给合作伙伴之多,是很多人不敢想的;
也正是因为如此,那些有地皮的公司,才愿意和这几位合作!
比方说,前世的李嘉诚击败置地等公司,一举夺得地铁中环总站上面的高空物业权;
当时,李嘉诚成功的原因有两条:
第一,一改以往五五分成的惯例,地跌公司占股51%,长江实业占股49%,仅凭这一条就领先了其它地产公司。
第二,研究出地铁公司急需现金去修地铁,所以在投标书上面标明,所造商业写字楼全部尽快出售;仅凭这一点,就击败了置地只租不售的想法。
这一世,吴光耀的脑海里因为有未来的发展趋势,知道房价地价涨的厉害,所以别说让利给合作方51%,就是55%,自己都愿意!
毕竟,好地皮难寻!
而投入的资金虽然多,但是地产一旦上涨,那点资金又算的了什么呢!
“五五分成就是他们失败的原因!我们的底线可以是只要45%的收益,具体多少,你可以去谈!当然,这些都是建造靓厦的前提下,别人才会给你谈!”
其实,建筑费是绝对高于地价的;
但是有地皮,就是优势!
“是,老板!我一定会谈成香港会所大厦的旧楼重建的!”
“恩,你记住!香港的物业不过是在起步阶段而已,别怕现在吃亏!”
众人听完,心里都在想,在港岛恐怕没有再有老板这种,对香港发展坚定的人了!
和修焱兵谈完长实地产的事之后,吴光耀又和负责长江实业的黎星讨论起来。
“长江实业的资金情况如何?”
“负债为1亿港币,账上还有5000万港币,财务状况非常良好!”
这就是港岛人无不称赞的长江实业,很难想象,这么庞大的一个地产集团,居然负债很少;
其实,地产专业人士轻而易举的能分析出来,因为长江实业抓住了每一次的机会!
地产低谷时,疯狂的拿地;
地产高峰时,疯狂的建房;
商业综合体,源源不断提供资金。
三个商业综合体、六幢甲级写字楼,这是相当亮眼的成绩;
更不要说,还有大量的土地储备、工业厂房。
吴光耀点点头,对黎星说道:“财务状况良好,就得继续买地、造房、出售,否则资金不流转,公司必出现问题。”
黎星说道:“恩!我采用了两个紧急措施:第一,开发容易出售的地盘,不容易出售的地盘搁置,并集中精力把易于脱手的住宅楼盘以“楼花”方式分层出售,并加速完成入伙,如此方可有新资金以供周转,同时也让我们的判头有活、工人有收入;”
吴光耀点点头,鼓励黎星继续说下去。
受到吴光耀的鼓舞,黎星继续说道:“其二,着重的“三个分散”经营原则,即分散、分细、分期,兴建的地盘多数是小型住宅单位,用“大平特平”的价格向中下阶层推销,宁可少赚,也不让房子烂在手里。
面积既细,价钱又便宜,市民动用的现金不多而能置业买楼,正所谓“贱物斗穷人”,甚为一般家庭受落,所以销售结果超乎理想。
‘分散’的好处:购入分散于港九新界的地盘,就可以分别吸引当地的用户购买。每个地区一定会有当地的拥趸,住惯了那区的居民,多半就地取材。加上,分散地盘不如屋村规模庞大,容易一下子就售清。
‘分细’的好处:现在市况不景,在设计楼宇图则时,住宅单位以越细越好为原则,在出售时自然就越容易卖。以少量金钱就可置业买楼,一定受小市民欢迎。
‘分期’的好处:不需要一次过缴付大量金钱,只须缴付少量首期,以后的分期付款,无疑等于交租。”
听完黎星的话,吴光耀满意的说道:“很好,看来你胸有成竹了!”
黎星笑着说道:“不管怎么说,华夏人都喜欢有一个自己的‘家’,房子无论何时都会有市场,就看我们怎么也迎合这个市场了!”
长江实业虽然主营商业地产(商业综合体、写字楼),经营的方针主要也是只租不售;
但是,并不代表长江实业在住宅领域就没有作为,也不代表长江实业没有出售的物业;
相反,在住宅领域,长江实业依旧是香港的老大,每年出售的楼盘依旧冠绝香港地产业。
之所以说住宅领域是长江实业的‘弱势’,那是相对于长江实业庞大的商业地产而言!
吴光耀最后说道:“房子出售也要经过一番包装,更能收获成交量。还有,从现在起,在买入地盘,开始设计时,可以考虑分层住宅出售为对象的方案。”
黎星点头应是,老板的这个分层似乎也不错,采用上述措施,厉行“四分”办法,给长江实业足够的周转空间,很快就能套回大量现金,好继续攻城略地。
最后,吴光耀看向史俊,到没有吩咐什么!
由于九龙仓集团大举借债,再加上现在地产下跌,所以九龙仓股票已经暴跌了六成;
如今的九龙仓市值,只有区区10亿港币,可谓是廉价之极!
不过,吴光耀依旧打算等石油危机后,再私有化这些公司。
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